Der nachträgliche Einbau einer Einliegerwohnung kann sich lohnen – finanziell, wohnlich und steuerlich. Doch es gibt einiges zu beachten.
Ja, du kannst eine Einliegerwohnung nachträglich ins Haus einbauen – aber nicht überall, nicht immer und nicht ohne genaue Planung. Entscheidend sind baurechtliche Vorgaben, der Zustand deines Hauses und dein Ziel: Willst du die Einheit vermieten, selbst nutzen oder steuerlich geltend machen? Das Projekt ist definitiv machbar, erfordert aber Köpfchen, Geduld und etwas Papierkram. Gute Nachricht: In vielen Fällen ist es sogar einfacher als gedacht.
Was zählt überhaupt als Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist mehr als nur ein Raum mit Bett und Küche. Sie muss eine abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Zugang sein – das kann ein separater Hauseingang oder ein abgeschlossener Flur im Inneren sein. Sie braucht ein eigenes Bad, eine Kochgelegenheit und idealerweise einen eigenen Strom- und Wasserzähler. Ohne diese Punkte wird sie im Baurecht nicht als eigenständige Wohnung anerkannt – was steuerliche oder förderrechtliche Vorteile schnell zunichte macht.
Ist der nachträgliche Einbau baurechtlich erlaubt?
Ob du eine Einliegerwohnung nachträglich einbauen darfst, hängt stark vom Bebauungsplan deiner Gemeinde und dem Bundesland ab. In reinen Einfamilienhausgebieten sind separate Wohneinheiten oft nicht vorgesehen – dann brauchst du eine Sondergenehmigung. Auch denkmalgeschützte Gebäude oder Altbauten mit strengen Brandschutzauflagen können problematisch sein.
Ein Tipp aus der Praxis: Geh zuerst zum Bauamt deiner Stadt oder Gemeinde und lass dir dort Auskunft geben. Oft bekommst du dort schnell Klarheit, ob dein Vorhaben grundsätzlich möglich ist oder nicht.
Welche Vorteile bringt eine Einliegerwohnung?
Die wohl charmanteste Antwort: Sie finanziert sich oft selbst. Ob du die Wohnung vermietest, Gäste beherbergst oder Familie unterbringst – sie bietet neue Möglichkeiten. Viele Hausbesitzer nutzen sie auch als Altersvorsorge oder zum späteren Verkauf des Hauses mit Zusatzwert.
Ein weiterer Punkt: Du kannst unter bestimmten Voraussetzungen Steuern sparen. Wer etwa eine vermietete Einliegerwohnung in sein bestehendes Haus einbaut, kann die Umbaukosten anteilig steuerlich geltend machen. Hier lohnt es sich, mit einem Steuerberater zu sprechen – denn oft wird vergessen, wie wertvoll dieser Aspekt sein kann.
Welche Nachteile oder Herausforderungen gibt es?
Ganz ehrlich: Es ist kein Sonntagmorgen-Projekt. Umbauten kosten Zeit, Geld und Nerven. Und wenn du denkst, du reißt mal schnell eine Wand raus, um Platz zu schaffen – denk lieber noch mal nach. Der Schallschutz muss stimmen, Brandschutzauflagen können plötzlich teuer werden, und nicht jeder Nachbar freut sich über eine vermietete Einliegerwohnung mit zusätzlichem Parkplatzbedarf.
Wie läuft die Genehmigung ab?
Wenn deine Gemeinde grundsätzlich zustimmt, brauchst du in den meisten Fällen eine Baugenehmigung. Dafür musst du einen Bauantrag einreichen, meist mit Hilfe eines Architekten. Es werden Grundrisse, technische Zeichnungen und Nutzungsänderungen geprüft.
Im ländlichen Raum ist es oft etwas unkomplizierter, in Ballungsräumen dafür deutlich komplexer. Wichtig: Reiche den Antrag ein, bevor du mit den Arbeiten beginnst. Nachträgliches Legalisieren kann teuer werden – und im schlimmsten Fall wirst du zum Rückbau gezwungen.
Welche Kosten kommen auf mich zu?
Die Bandbreite ist riesig. Vom einfachen Umbau im Keller mit bereits vorhandenen Anschlüssen (ab ca. 20.000 €) bis zur kompletten neuen Wohneinheit mit Küche, Bad, Dämmung, neuer Elektrik und Abtrennung (bis 80.000 € und mehr) ist alles drin.
Hier hilft nur eines: frühzeitig planen. Ein Architekt oder Energieberater kann dir eine erste Kostenschätzung liefern. Unterschätze dabei nicht die laufenden Kosten – z. B. für zusätzliche Heizsysteme oder eine neue Heizungsanpassung.
Kann ich Förderungen oder Zuschüsse nutzen?
Ja, in bestimmten Fällen. Wenn du z. B. durch den Einbau der Einliegerwohnung auch die Energieeffizienz des Hauses verbesserst, kannst du unter Umständen Fördermittel der KfW oder deines Bundeslandes bekommen. Auch bei altersgerechtem Umbau oder zur Nachverdichtung im städtischen Raum gibt es manchmal Förderprogramme.
Sprich am besten mit einem Energieberater, der KfW-zertifiziert ist – so kommst du schnell an die richtige Info und vergibst keine Chancen.
Muss ich die Wohnung vermieten oder kann sie leer stehen?
Vermieten kannst du, musst du aber nicht. Viele Menschen nutzen ihre Einliegerwohnung als Gästezimmer, Büro oder Rückzugsort für Kinder oder Großeltern. Solange die Einheit baulich abgeschlossen ist und du sie als solche anmeldest, hast du volle Freiheit – aber eben auch die laufenden Kosten im Blick.
Vermietest du sie, gelten die typischen Vermietungsregeln inklusive Mietspiegel, Nebenkostenabrechnung und Mietrecht. Also lieber vorher prüfen, ob du das wirklich dauerhaft möchtest.
FAQ rund um Einliegerwohnungen im Bestand
Brauche ich für eine Einliegerwohnung immer eine Genehmigung?
Ja, meistens schon – insbesondere wenn du sie vermieten möchtest. Eine einfache Umnutzung ohne Anmeldung kann rechtliche Folgen haben.
Muss die Wohnung einen eigenen Eingang haben?
Nicht zwingend, aber sie muss baulich vom Rest des Hauses getrennt sein. Ein separater Eingang erleichtert aber die Genehmigung und Nutzung erheblich.
Kann ich die Wohnung steuerlich absetzen?
Wenn du vermietest, ja. Dann kannst du anteilige Baukosten, Zinsen und Nebenkosten absetzen – idealerweise mit Beratung vom Steuerberater.
Ist eine Einliegerwohnung immer eine Wertsteigerung fürs Haus?
Meistens ja, vor allem wenn sie baurechtlich anerkannt und gut nutzbar ist. In Ballungsgebieten kann das den Verkaufswert deutlich steigern.
Was kostet ein Architekt für so ein Projekt?
Üblich sind 10–15 % der Bausumme, je nach Leistungsumfang. Manche bieten auch Pauschalangebote für kleinere Umbauten.
Kann ich die Wohnung auch als Ferienwohnung nutzen?
Das hängt von deiner Gemeinde ab. In vielen Orten brauchst du dafür eine Sondernutzungserlaubnis – und in Tourismusregionen gelten teils strenge Regeln.
Fazit: Lohnt sich der Aufwand?
Wenn du Platz hast und dein Haus dafür geeignet ist: Auf jeden Fall. Eine Einliegerwohnung schafft nicht nur Raum, sondern auch Möglichkeiten – ob finanziell, familiär oder als Teil einer langfristigen Strategie. Es ist ein Umbau mit vielen kleinen Hürden, aber eben auch mit viel Potenzial. Wer klug plant, rechtzeitig fragt und sich nicht aus der Ruhe bringen lässt, kann aus dem eigenen Haus mehr herausholen. Und ganz ehrlich – was ist schöner, als aus „unterm Dach“ oder „im Keller“ ein kleines Zuhause zu machen?